古民家リノベーションの落とし穴「権利関係」と「相続問題」
倉敷市児島で創業139年を迎える老舗工務店、なんば建築工房。
近年、田舎暮らしへの憧れや、趣のある空間を活かしたカフェ・宿泊施設の開業など、古民家の活用に注目が集まっています。しかし、親族から受け継いだご実家や、地域の方から紹介された魅力的な古民家を「さあ、リノベーションしよう」と動き出した時に、建物の傷みとは全く別の次元で、壁が立ちはだかることがあります。
それが、「権利関係」と「相続・名義問題」です。
今回は、倉敷市児島で長年家づくりに携わる老舗工務店、なんば建築工房の代表であり、古民家再生協会の理事・古民家鑑定士でもある正田社長に、古民家再生を阻む目に見えない法的トラブルの実態と、その回避策についてお話を伺いました。
正田 順也 (まさだ じゅんや)
大阪生まれの奈良育ち。大学進学をきっかけに岡山へ移住し、住宅業界歴は30年超。
職人の伝統技術を活かすため、古民家再生・空き家利活用・地域づくりに力を入れている。
(一社)全国古民家再生協会岡山第一支部 代表理事
(一社)全国空き家アドバイザー協議会 岡山県倉敷支部 事務局長
町おこし団体 下津井シービレッジプロジェクト 事務局長
古民家鑑定士インストラクター ほか
古民家相談で最初に聞く「誰の敷地？ 誰の建物？」
――古民家をリノベーションしたい、と思った時につまずくポイントはありますか？
正田「私たちが古民家活用の相談を受けた際、建物の状態を見るよりも先に、必ず確認する重要なポイントがあります。それは、『この物件は誰の敷地ですか？』『誰の建物ですか？』『今、誰の名義になっていますか？』という3点です。例えば昭和住宅など、比較的新しく、ご自身でマイホームを買われた世代の方の家であれば、まだ相続などの問題は発生していないことが多いです。しかし、古民家というのはおじいちゃん、あるいはもっと前の代から代々引き継いできた建物であることがほとんどです。そうした古い家で多く発生しているのが、何代にもわたって土地や建物の名義が変わっていない、放置されているという問題です」
――名義が変わっていないと、どんなことが困るのでしょうか。
正田「大前提として、建物を正式に活用・改修・売買するためには、存命の方（実際の権利者）へ名義を変えていかなければならないという法的なルールがあります。名義を変更する、つまり、相続を完了させていないと、その建物の活用は実質的にスタートできないのです」
名義が違うと大規模なリノベーション工事ができない？
――名義が違うことで、具体的なリノベーション工事に支障が出ることはありますか。
正田「実はここが大きな盲点なのですが、建物の骨組みに関わるような大規模なリノベーションを行う際、行政に確認申請という書類を出して許可を得る必要があります。しかし、この申請は原則として建物の所有者が行うものです。名義が亡くなった方のままだったり、現在の実態と異なっていたりすると、申請そのものが受理されません」
――確認申請が出せないと、どのような影響があるのでしょうか。
正田「天井を抜いて吹き抜けにしたり、間取りを大きく変えたりといった、構造に関わる大規模な工事ができなくなります。また、建物の用途を変更してカフェや宿にする場合も、確認申請が必要になるケースが多いです。名義変更を後回しにしていると、いざ理想のプランを立てても、法律の壁によって工事そのものがストップしてしまうという事態が起こり得るのです」
相続関係人全員の同意が必要？「ひいおじいちゃん名義」の恐怖
――名義を変える手続きや相続は、難しいことなのでしょうか。
正田「名義が誰の代で止まっているかによって、難易度が天と地ほど変わります。例えば、名義がご両親であれば比較的シンプルです。ご兄弟などで話し合い、遺産分割協議書を作成して、この財産は誰が引き継ぐかを決めれば、スムーズに名義変更ができます。しかし、名義が亡くなったひいおじいちゃんのまま放置されていた場合などは、非常に厄介です。ひいおじいちゃんから見て、その子どもたち、さらに子どもたちが結婚して生まれた孫、ひ孫……と世代が下るにつれて、法定相続人の数はどんどん膨れ上がっていきます。ひいおじいちゃん名義の家を今の代の誰かの名義に変更するためには、原則として相続関係人全員の同意（実印と印鑑証明）をもらわないと名義が変えられないのです」
――全員の同意となると、具体的にどれくらいの人数を探すことになるのでしょうか。
正田「戸籍謄本を昔からずっと辿って関係者を調べていくと、親戚が30人から50人規模になっているケースも珍しくありません。会ったこともないような遠い親戚を探し出し、全員から印鑑証明をもらって回らなければならない、ということです」
――50人全員から署名をもらうというのは、現実的にかなり厳しい作業ですね。
正田「そうですね。しかも、その50人の中に1人でも連絡のつかない人がいたり、あるいは病院に入っていて意思能力がない人がいたりすると、その時点で全員の同意が揃わなくなります。そうなると完全に手詰まりです。すべてを相続できなければ土地や建物の活用はできませんから、不可能ではないものの、現実的に難しすぎて諦めるしかないケースが多々あります」
――名義問題は放置すればするほど状況が悪化するのですね。
正田「その通りです。さらに近年の法改正により、現在は相続を知ってから3年以内に必ず登記申請をすること、また住所や名前の変更から2年以内に登記申請をすることが義務付けられました。これらを放置しているとペナルティの対象になる可能性もあるため、いつかやろうと先送りするのは非常に危険です」
名義人が違うと融資（ローン）が受けられない
――もし名義変更ができなかった場合、リノベーションを進めることはできないのでしょうか。
正田「極端な話ですが、確認申請が必要のない範囲の工事で、古民家の改修費用をすべて自己資金で賄えるのであれば、事実上工事を進めること自体はできなくはありません。しかし、多くの方は金融機関からの借り入れ（リフォームローンや事業用ローンなど）を利用されます。ここで大きな問題が発生します。
銀行からお金を借りてリノベーションを行う場合、その対象となる土地と建物を担保に入れる必要があります。担保提供者として土地を持っている人の手続きが必要になるのですが、借り入れを起こす人と名義人が合致していない、あるいは名義人がすでに亡くなっていると、担保の手続きができないため融資が受けられないのです」
――名義問題は、法律だけでなく資金面でも大きな障害になるのですね。
正田「その通りです。だからこそ、設計やデザインを考える前に、まず権利関係をハッキリさせることが、古民家再生における絶対条件になります」
持ち主が存命でも、相続ができない？意思能力の壁
――所有者である親や祖父母が生きているうちに手続きをしておけば安心でしょうか。
正田「基本的にはそうですが、所有者に意思能力（自分の行為の結果を判断できる能力）があるかどうかという点が重要です。例えば、名義人であるおじいちゃんやおばあちゃんがご存命であっても、認知症などで会話や判断が成立しない状態になると、結局その土地や建物は一切使えない資産になってしまいます」
――名義人が存命でも、家を使えないのですか？
正田「はい。法的な判断ができないとみなされると、売買契約も銀行の担保設定もできません。施設に入られて意識がない状態で10年、20年とご存命であった場合、その長い期間、土地や建物は完全に凍結された状態になります。これを防ぐためには、元気なうちに家族信託などの仕組みを使って、もしもの時に備えて管理権限を家族に託しておくといった事前準備が大切です」
まとめ―古民家再生の第一歩はプロへの相談から
――古民家を再生するためには、建物の見極めだけでなく、権利関係の整理も重要なのですね。
正田「その通りです。古民家を活用しようと思った時は、デザインや間取りを考える前に、まず誰の名義になっているか、意思能力のある人が権利をもっているかをシビアに確認してください。その上で、早めの相続手続きや家族信託などの事前準備をしっかりと行っていただくことが、後悔しない古民家再生の最大の鍵になります。
趣のある古民家の裏側には、名義の放置による相続人の増加や、確認申請が出せないことによる工事の制限など、目に見えない法的な落とし穴が潜んでいます。
なんば建築工房では、建物の現況調査やリノベーションの設計・施工はもちろん、不動産の権利関係も含めた専門的な見立てとアドバイスを行っています。これから古民家の購入や、ご実家のリノベーションをご検討中の方は、まずは一度、なんば建築工房の見学会やショールームへ足を運んでみませんか？ プロの確かな目線で、失敗のない古民家再生を全力でお手伝いいたします！」
リノベーション、古民家再生のお問い合わせはなんば建築工房へ
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「実家を二世帯にしたい」「平屋化して将来に備えたい」「古民家を店舗に活用したい」――複数案を比較し、最適解を一緒に決めていきます。
なんば建築工房は、自社職人による確かな施工力と、古民家を含む難しい案件への対応力で、多くのお客様に選ばれてきました。住まいの将来に悩んでいる方、他社で断られた方も、ぜひ一度ご相談ください。
また、古民家再生総合調査(有料)も行っています。
なんば建築工房は、一般社団法人全国古民家再生協会（以下「古民家再生協会」）の会員です。古民家再生協会は、古民家で唯一の全国団体で、古民家鑑定士の有資格者が加入できます。所属しているリフォーム事業者の会員が古民家の調査（インスペクション）をおこない、古民家の状態を明確にし、再生に適した再築基準を用いて安全・安心で快適な暮らしを実現するために活動をしています。
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