古民家リノベーションの費用はいくらかかる？古民家鑑定士が教える「リノベの価格」と「失敗しない判断基準」
岡山県倉敷市で、長きにわたり地域の住まいを守り続けてきた「なんば建築工房」。 代表取締役社長の正田順也は、(一社)全国古民家再生協会にて、岡山県の代表理事を務め、現役の「古民家鑑定士」としても活動しています。
昨今、古民家ブームや空き家問題の解決策として注目される「古民家リノベーション」。多くの施主様が最初に直面するのは「結局、いくらかかるのか？」「新築とどちらが良いのか？」という費用の悩みです。
今回は、数多くの古民家再生を手掛けてきた正田社長に、プロの視点から見た「リフォームとリノベーションの違い」や「費用の相場」、そして「命を守るための投資」について、本音で語っていただきました。
正田 順也 (まさだ じゅんや)
大阪生まれの奈良育ち。大学進学をきっかけに岡山へ移住し、住宅業界歴は30年超。
職人の伝統技術を活かすため、古民家再生・空き家利活用・地域づくりに力を入れている。
(一社)全国古民家再生協会岡山第一支部 代表理事
(一社)全国空き家アドバイザー協議会 岡山県倉敷支部 事務局長
町おこし団体 下津井シービレッジプロジェクト 事務局長
古民家鑑定士インストラクター ほか
リフォームか、リノベーションか。その決定的な違いとは
――古民家を再生したいという相談が増えていますが、「費用」の部分が一番気になります。
正田「そうですね。お客様から一番多くいただくご相談は、『結局、いくらぐらいかかるの？』というものです。ただ、これには即答するのが難しくて、家の規模、建物の傷み具合、そしてどういう立地条件で建っているかによって、費用は大きく変わります。
ですので、最初にお客様にご説明するのは、まず『リフォームをしたいですか？』それとも『リノベーションをしたいですか？』という点です。この二つの違いを明確に理解していただくことから、家づくりの計画は始まります」
――リフォームとリノベーションには違いがあるのですか？
正田「はい、全く別物と考えていただいた方が良いでしょう。 まず『リフォーム』というのは、簡単に言えば『元に戻す』ことです。新築時の状態に原状回復する、性能を元のレベルに戻すというのがリフォームの基本的な考え方です。具体的には、古くなったキッチンや内装を綺麗にする、フワフワして沈む床を張り替える、といった工事がこれに当たります。
それに対して『リノベーション』というのは、既存の建物にプラスアルファの『新たな価値』を付け加えることです。例えば、『断熱性』や『耐震性』という性能面、そして現代の暮らしに合わせた『使い勝手』や『デザイン性』。これらを付加して、元の家の価値よりもグッとレベルを引き上げるのがリノベーションです。
ですから、まずはどちらのスタンスで家を直したいか、という選択をお客様にお聞きしています」
「何年住みたいか」で変わる選択肢
――リフォームにするか、リノベーションにするか、どのように選んだら良いですか？
正田「大きく『どのくらいの期間、その家に住むか』で判断が分かれます。
例えば、『あと5年、10年住めればいい』『雨漏りさえ直ればいい』というご要望であれば、表面的なリフォームでも十分かもしれません。しかし、若いご夫婦やこれから20年、30年とその家で暮らしていこうと考えている方、あるいは世代を超えて住み継いでいこうとお考えの方には、私は迷わず『リノベーション』をお勧めしています」
――長期的に住むならリノベーションが良い、その理由は何でしょうか。
正田「理由は大きく二つあります。一つ目は『安全性』です。日本は地震大国です。古い家にお住まいの方は、地震に対する不安もあるでしょう。私たち建築のプロとしての使命は、お客様に安全な暮らしを提供すること。何十年も住む家であれば、耐震性能をしっかり確保し、命を守ってくれる必要がありますよね。
もう一点は『快適性』です。特に重要なのは断熱性能について。最近は電気代などのエネルギーコストが高騰していますよね。初期投資が多少かかったとしても、断熱性能を上げておくことで、毎月の光熱費などのランニングコストは大きく下がりますし、何より日々の快適さが劇的に変わります。 長いスパンで暮らすなら、耐震と断熱にお金をかけるリノベーションの方が、トータルでのメリットは大きいのです」
命に関わる「耐震」の基準
――古民家鑑定士の視点から見て、古い家の耐震性能というのは実際どの程度のものなのでしょうか。
正田「少し専門的な話になりますが、耐震性能には『上部構造評点』という指標があります。現在の建築基準法では、この評点が『1.0』以上であれば『震度6強の地震に対して、一応倒壊しない』という基準になっています。
しかし、私たちが実際に古い家を調査（インスペクション）すると、評点が『0.4』や『0.5』しかない家が非常に多いのが現実です。評点が『0.7』以下の建物は、震度6強クラスの地震が来た際に倒壊する危険性が極めて高いとされています。
何千万円ものお金をかけてリフォームをしたのに、その家が地震で倒壊してしまったら、資産が一瞬で失われることになります。ましてや、そこでご家族の命が失われるようなことは絶対にあってはなりません。だからこそ、当社ではリノベーションを行う際、少なくとも評点『1.0』以上を目指して、制震ダンパーを入れたり、金物や壁で補強したりすることをお勧めしています」
「断熱」はコストだけではなく、健康への投資
――断熱性能を高めようと思ったら、コストがかかるのでしょうか？
正田「確かにコストはかかります。ただ、断熱に関しては『やるなら徹底的にやる』のが正解です。 現在、断熱等級は4（新築の義務化基準※）から、5、6、7と上の等級がありますが、実は等級を上げるために必要なのは『断熱材の厚み』を変えることが主で、大工さんが施工する手間自体はそれほど変わりません。材料費の差額だけで、性能を大きく上げることができるのです。
壁を壊さない程度のリフォームでは難しいですが、床や壁を一度取り払うリノベーションであれば、高性能な断熱材を隙間なく充填することができます。なので、せっかくやるのなら、徹底的にやったほうが良いでしょう。これによる効果は絶大です」
※2025年4月より、全ての新築住宅で断熱等級4以上が義務化され、2030年には断熱等級5（ZEH水準相当）が最低基準になる予定です。
――断熱性能を上げることで、具体的に、どのようなメリットがあるのでしょうか。
正田「まず分かりやすいのが『お金』の話です。これは『ライフサイクルコスト』という考え方なのですが、断熱性能を高めると冷暖房効率が良くなり、光熱費が下がります。条件にもよりますが、年間で約10万円ほどの差が出ることも珍しくありません。
仮に30年間住むとすれば、300万円の差になります。もし断熱改修に200万円の追加費用がかかったとしても、20年で元が取れ、残りの10年はプラスになる計算です。
そして、お金以上に重要なのが『健康』です。 家の中の温度差で血圧が急変動して起こる『ヒートショック』をご存知でしょうか？ 日本では年間約1万7,000人の方がヒートショックで亡くなっていると言われています。これは交通事故によって亡くなった方の数倍にもあたる数字です。
断熱性の高い家は、部屋ごとの温度差が少なく、ヒートショックのリスクを劇的に下げることができます。さらに、風邪を引きにくくなったり、アレルギーが改善したりと、医療費の削減にもつながるという大学の研究データもあります。断熱リノベーションは、単なる家の工事ではなく、ご家族の健康寿命を延ばすための”投資”だと私は考えています」
40坪の家で比較する「費用のリアル」
――ズバリ、金額についてお聞きします。リフォームとリノベーション、それぞれどのような費用感になるのでしょうか？
正田「あくまで目安ですが、例えば延床面積40坪の家で内装や設備を綺麗にする一般的な『リフォーム』の場合、1,000万〜1,500万円程度というのが一つの相場です。水回り（キッチン、風呂、トイレ）を入れ替え、リビングを改装し、各部屋のクロスや床を綺麗にする、といった内容ですね。
一方、構造躯体まで手を入れる『リノベーション』の場合、床や壁を一度解体して断熱材を入れ、耐震補強を行い、間取りも変更して…となると、大体3,000万〜4,000万円程度になります。感覚としては、新築費用の約8割、あるいは新築と同等程度の費用がかかるイメージを持っていただくと良いでしょう」
※相場イメージは2025年現在のものです。
――3,000万〜4,000万円となると、新築も視野に入る金額です。「それなら新築の方が良いのでは？」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。
正田「おっしゃる通りです。しかし、昨今の建築資材の高騰は凄まじいものがあります。今、大手ハウスメーカーさんで40坪の家を新築しようとすると、5,000万円、あるいは6,000万円を超えるケースも珍しくありません。
しかも、その5,000万円の新築住宅に使われている木材は、一般的な規格品の集成材がほとんどで、内装もビニールクロス貼りが主流です。
一方で、古民家リノベーションに4,000万円をかけた場合どうなるか。 古民家特有の立派な梁（はり）や柱といった、今では手に入らないような貴重な木材を活かしながら、現代の新築と同等以上の耐震・断熱性能を持たせることができます。 新築よりもコストを抑えつつ、空間の質や素材のグレードにおいては、一般的な新築では到底真似できないような、圧倒的に豊かな空間が完成します。
『ただ新しい家』ではなく、『歴史と性能を兼ね備えた唯一無二の家』が手に入る。そこに価値を感じていただける方にとって、古民家リノベーションは非常に賢い選択肢だと言えます」
プロが見ているのは「化粧」ではなく「中身」
――最後に、これから古民家リノベーションを検討されている方にアドバイスをお願いします。
正田「その家を『直す価値があるか』、あるいは『どう直すべきか』を判断するためには、やはりプロによる調査（インスペクション）が不可欠です。
一般の方でもチェックできるポイントとしては、屋根、外壁、そして基礎の状態です。特に屋根が傷んで雨漏りをしていると、その下の柱や梁が腐っている可能性が高く、改修費用が跳ね上がります。
リフォーム業界には、残念ながら『化粧』だけを勧める業者も存在します。構造がボロボロでシロアリに食われているのに、その上から綺麗な板を張り、新しいキッチンを入れて『新築そっくりになりましたね』と引き渡す。これは絶対にやってはいけません。
例えるなら、体が病気でボロボロの状態なのに、ブランド物の高い服を着て化粧をしているようなものです。一番大切なのは、まず体を健康にすることですよね。
家も同じです。見た目を綺麗にする前に、まずは構造という『体』を健康にする。しっかりとした耐震と断熱を施し、その上で見た目を整える。そうすれば、化粧は薄くても十分に美しく、長く安心して住める家になります。
私たちは古民家のプロとして、表面的な美しさだけでなく、見えない部分の安全性と快適性を何よりも大切にしています。もし、ご実家や購入予定の古民家についてお悩みがあれば、まずは一度、建物の『健康診断』をご相談ください」
リノベーション、古民家再生のお問い合わせはなんば建築工房へ
まずはお気軽にご相談ください。
「実家を二世帯にしたい」「平屋化して将来に備えたい」「古民家を店舗に活用したい」
――複数案を比較し、最適解を一緒に決めていきます。
なんば建築工房は、自社職人による確かな施工力と、古民家を含む難しい案件への対応力で、多くのお客様に選ばれてきました。住まいの将来に悩んでいる方、他社で断られた方も、ぜひ一度ご相談ください。
また、古民家総合鑑定(有料)も行っています。
なんば建築工房は、一般社団法人全国古民家再生協会（以下「古民家再生協会」）の会員です。古民家再生協会は、古民家で唯一の全国団体で、古民家鑑定士の有資格者が加入できます。所属しているリフォーム事業者の会員が古民家の調査（インスペクション）をおこない、古民家の状態を明確にし、再生に適した再築基準を用いて安全・安心で快適な暮らしを実現するために活動をしています。
お問い合わせフォームより、お気軽にお問い合わせください。
または資料請求ページより、古民家再生の事例が載ったパンフレットをお届けいたします。
