【後悔しない古民家リノベーション】購入前に知っておきたい失敗事例と成功のポイント
はじめに｜古民家ブームの光と影
岡山県倉敷市で古民家を得意とする工務店の代表の正田です。
近年、古民家への注目が高まっています。
「趣のある暮らしがしたい」「田舎でカフェを開きたい」「古き良き日本の建物を残したい」——
こうした想いから、古民家の購入やリノベーションを検討する方が急増しています。
しかしその一方で、古民家リノベを始めたものの「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースも少なくありません。
私たち〈なんば建築工房〉にも、古民家鑑定士として、購入後にご相談いただくことが増えてきました。
今回は、実際にあった失敗事例を交えながら、古民家を購入・リノベーションする前に知っておくべき注意点と、後悔しないための正しいステップをご紹介します。
【よくある後悔①】安さに惹かれて購入 → 改修費が莫大に
古民家の「本当の価値」は築年数では測れない
「500万円でこんなに立派な古民家が!?」
そう思って即決される方も少なくありません。ですが、建物の状態をきちんと確認せずに購入すると、あとから「数千万円」の改修費が必要になることがあります。
実例：
岡山県内で実際にあったケース。
築100年以上の古民家を500万円で購入されたご夫婦が、後からなんば建築工房に相談に来られました。
現地を調査すると…
- 屋根瓦が崩れ、雨漏りが長年放置
- 床下は湿気で腐朽、シロアリ被害もあり
- 大黒柱や梁の一部に重大な劣化
結果、住める状態に改修するには約5,000万円以上の費用が必要と判明。
なぜこんなことになるのか？
古民家の「味わい」や「雰囲気」は確かに魅力的です。
しかし建築的な構造、素材の耐久性、基礎の状態など、プロが診ないと分からない劣化があるのが現実です。
特に伝統工法で建てられた古民家は、在来工法とは構造も考え方も違います。
【よくある後悔②】改修費に対して融資が受けられない
古民家を購入し、いざリノベーション…と思ったところで、銀行の融資が下りない。
これも多くの方が直面する「最大の壁」です。
なぜ融資が通らないのか？
- 建物の評価額が極端に低い
- 建築確認が取れていない
- 改修計画が明確でない
- 設計や見積もりが専門的でない
最悪のパターン：
「購入したものの、リフォームに必要な資金が借りられず、放置されて空き家化する」という悪循環。
購入費は安くても、改修の融資が通らなければ“住めない不動産が負動産”になります。
対策：
古民家に強い建築士・工務店・金融機関と連携し、「改修の前提をつくった上で融資の相談をする」ことが必要です。
私たちなんば建築工房では、FP（ファイナンシャルプランナー）視点も交えた資金計画の相談が可能です。
【よくある後悔③】法的に建てられない・再建築不可のケース
「この古民家、すごく良さそうですね！」
現地を見て気に入っても、すぐに手を出してはいけません。
特に注意すべきは以下の点です：
・再建築不可の土地
都市計画区域や建築基準法上の制限により、取り壊したら建て直せない場合も。
・接道義務違反
接道幅が2m未満、または道路として認められていない道に面している場合は建築不可。
・用途地域や建築基準法の改正
2025年4月の改正で、特定空き家や既存不適格建物への法的な対応が厳しくなりました。
実際にあった事例：
県内で古民家を購入後、カフェを開く予定だった方が「用途地域が第一種低層住居専用地域だった」ため、営業が許可されず計画が白紙に。
県内で古民家を購入後、宿泊施設を開く予定だった方が「調整区域であったため宿泊業が不可だった」ため、営業を断念。（調整区域では基本、店舗や宿泊業などは難しい）
【よくある後悔④】宿泊施設や店舗リノベができない
「古民家を活かして宿をやりたい」
「地域活性のために古民家カフェを作りたい」
そういった想いを実現するため、「商業利用」となるとさらに注意が必要です。
チェックすべき項目：
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 消防法（避難経路や報知器、誘導灯など）
- 保健所・旅館業法の基準
- 近隣の住民との協議や理解
特に宿泊施設は、想像以上に「設備要件」や「構造変更」の条件が多く、申請も複雑です。
【古民家リノベ成功のカギ】購入前の「トータル診断」と「相談」が命
古民家は「住まい」であると同時に、「文化財」や「地域資源」でもあります。
そのため、改修には建築だけでなく、不動産、法務、資金、行政手続きなど複合的な視点が必要です。
購入前に必ず行うべきこと：
- 建物の現状診断（古民家鑑定士による調査）
- 法的な確認（用途地域・建築基準法・再建築の可否）
- 資金計画（改修費用・融資の可能性・運用収支）
- 用途に応じた改修プランの検討（居住・商業・観光施設）
なんば建築工房がお手伝いできること
私たち〈なんば建築工房〉では、古民家再生を専門に取り組み、岡山・倉敷地域を中心に100年超の実績を積み重ねています。
私たちの強み：
- 古民家鑑定士による調査とアドバイス
- 建築士＋FP＋不動産視点でのコンサルティング
- 自社職人による施工・古材活用・家具再生
- 行政・補助金申請・用途変更のサポート
- 一棟丸ごとのコーディネートが可能
実際の施工事例：
・築100年の古民家をジーンズショップへ。納屋をカフェに再生
・下津井の古民家を一棟貸の宿泊施設に。
・空き家活用の宿泊施設プロジェクト（補助金対応）
まとめ｜古民家リノベで後悔しないために
古民家には唯一無二の魅力があります。
しかし、安易な購入や自己判断だけでは、後に「後悔するリノベ」になるリスクが高いのも事実です。
だからこそ、古民家再生に精通した専門家とともに「診る・考える・活かす」ことが何より重要です。
最後にお伝えしたいのは、
「古民家は買う前こそ、最も大事な選択のタイミング」です。
ご相談はこちらから｜無料古民家診断受付中
なんば建築工房では、古民家を「買う前」のご相談も承っています。
後悔しない一棟に出会うために、まずはお気軽にお問い合わせください。
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